La donazione è un vero e proprio contratto, con il quale un soggetto (il donante) arricchisce un altro (donatario) a titolo gratuito, cioè senza chiedere niente in cambio. La donazione, in pratica, è un vero e proprio contratto con cui si regala un bene mobile o immobile.
Con riferimento agli immobili si può donare non solo la proprietà, ma anche altri diritti reali come, ad esempio, l’usufrutto, l’uso o il diritto di abitazione.
Si tratta di un atto che viene spesso richiesto sia perché ha un costo molto più basso rispetto ad una normale vendita, sia perché può risultare un ottimo strumento per “sistemare” i patrimoni familiari, ed effettuare il passaggio di un immobile a un parente o ad una persona cara.
Affinché una donazione sia valida occorre che:
- vi sia la volontà del donante di liberarsi di un proprio bene senza esigere un corrispettivo e senza esservi obbligato;
- vi sia una chiara ed espressa accettazione da parte del donatario. Nessuno può obbligare qualcuno ad accettare un regalo;
- venga effettuato un atto pubblico, di fronte a un notaio;
- l’atto si svolga alla presenza di due testimoni;
Dopo la stipula dell’atto, il notaio è tenuto a provvedere alla trascrizione e alla registrazione del contratto.
I rischi e i problemi della donazione
A fronte di vantaggi fiscali l’atto di donazione, per come è disciplinato dal nostro codice civile, è un atto che purtroppo può riservare molte sorprese a colui che ne beneficia.
- Il donante può richiedere la revoca della donazione per ingratitudine del donatario, ossia a seguito di atti gravissimi, come un omicidio, o abbia arrecato un grave pregiudizio al patrimonio del donante. La revoca può però avvenire anche per sopravvenienza di figli o discendenti o per il riconoscimento di un figlio naturale qualora il donante, all’epoca della donazione, non fosse a conoscenza di avere figli o discendenti legittimi.
- Entro 10 anni dalla morte del donante, un eventuale erede può richiedere un’azione di riduzione/restituzione in quanto potrebbe essere lesa la facoltà di ottenere la quota legittima e spettante dall’effettiva successione;
- Entro 20 anni dalla trascrizione della donazione un eventuale erede legittimo può richiedere la restituzione del bene o il saldo della quota corrispondente anche se l’immobile è già stato compravenduto; il nuovo proprietario quindi, seppur sia totalmente estraneo alla donazione, si ritrova a dover restituire il bene o a corrispondere dell’ulteriore denaro.
Proprio a causa di queste problematiche, in caso di vendita dell’immobile oggetto della donazione le cose si fanno molto complicate, in quanto un potenziale acquirente può sentirsi scoraggiato all’acquisto principalmente per due motivi:
1. il potenziale acquirente sente la necessità di essere tutelato da eventuali rivendicazioni degli eredi;
2. difficilmente una banca, in caso di richiesta di mutuo necessario all’acquisto, concede il credito ad un acquirente se l’atto di provenienza è una donazione poiché rischia che la sua ipoteca possa essere annullata.
Come affrontare allora una vendita in caso di donazione? Esistono delle alternative e dei metodi che permettano di tutelare le parti e poter concludere la compravendita in sicurezza e senza future brutte sorprese?
HL Immobiliare ha più volte affrontato questo genere di problematica, e il nostro staff è in grado di consigliarti al meglio e di aiutarti nel concludere questo genere di vendita in totale trasparenza e serenità.
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