Un passaggio fondamentale per vendere o comprare casa in totale serenità
L’acquisto di una casa rappresenta uno dei momenti più significativi ed emozionanti nella vita di una persona e spesso costituisce anche l’investimento più importante di una famiglia. Pertanto è opportuno tutelarsi il più possibile in tutti i passaggi che conducono alla compravendita.
In questi, il primo passo fondamentale e da non trascurare è certamente il Preliminare.
A COSA SERVE IL CONTRATTO PRELIMINARE?
Per Preliminare, o Compromesso, si identifica un contratto attraverso il quale le parti, il Promettente Venditore e il Promissario Acquirente, si impegnano reciprocamente, con efficacia vincolante tra di loro, ad alienare o ad acquistare l’oggetto di vendita. Con il contratto entrambe le parti si impegnano a stipulare un successivo e definitivo contratto di compravendita presso il Notaio. Il trasferimento del diritto di proprietà sull’immobile si avrà solo con la firma di quest’ultimo.
Attraverso la sottoscrizione del Preliminare quindi, i soggetti non solo si obbligano giuridicamente alla stipulazione del rogito notarile, ma possono mettere nero su bianco tutti quegli accordi verbali presi in fase di trattativa, affinché entrambe le parti siano tutelate e protette da sgradevoli ripensamenti successivi che potrebbero mandare all’aria l’affare. Per questo è veramente importante esigere che venga sottoscritto sempre, anche se il contratto definitivo dal Notaio è già stato fissato a brevissimo termine.
Ma scendiamo più nello specifico…
QUALI SONO I PUNTI ESSENZIALI, GLI OBBLIGHI E I CONTENUTI CHE IDENTIFICANO IL CONTRATTO PRELIMINARE?
- I dati obbligatori
Dovranno essere specificati il prezzo, l’indirizzo, e gli estremi catastali dell’immobile.
È necessario che il contratto Preliminare contenga questi dati, pena la sua nullità. Buona norma sarebbe quella di stampare le planimetrie catastali ed allegarle al contratto, facendole firmare alle parti. - La Provenienza
Devono essere riportati i dati relativi alla Provenienza dell’immobile. È fondamentale essere certi di come il Venditore ne è venuto in possesso, in modo da verificare la congruenza tra sottoscrittore e reale proprietario.
È importante inoltre controllare l’eventuale presenza di ipoteche, servitù, vincoli in genere, diritti che possono essere esercitati sulla casa da terzi soggetti. - Conformità
Verrà citata la conformità urbanistica e catastale dell’immobile e, se al momento di sottoscrizione del contratto, l’immobile non dovesse essere conforme, si esplicita l’impegno del Venditore a sistemare tutto entro il rogito. - I tempi
Devono essere chiaramente indicate le tempistiche entro le quali, le Parti, si impegnano a concludere la compravendita di fronte al Notaio. - La Caparra
Attraverso il contratto Preliminare il Venditore richiede normalmente il versamento di una somma di denaro da parte dell’Acquirente, con l’obiettivo di confermare l’impegno assunto. Se la transazione andrà a buon fine, la caparra verrà restituita o imputata al pagamento del prezzo definitivo, viceversa, se una delle due parti non dovesse adempiere al suo obbligo, l’altra parte avrà la possibilità di recedere dal contratto, trattenendo la somma ricevuta o chiedendone il doppio dell’importo versato. - La Registrazione
Il contratto Preliminare di compravendita deve essere registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione (fino all’entrata in vigore del decreto legge n. 73/2022, articolo 14, il termine era di 20 giorni dalla sottoscrizione) presso l’Agenzia delle Entrate territoriale. La registrazione comporta dei costi ma, se non effettuata, sono previste delle sanzioni da pagare il cui ammontare dipende dall’entità del ritardo.
Dati i numerosi aspetti legali, giuridici e burocratici che ruotano attorno a questo importante contratto, è consigliabile coinvolgere sempre un professionista del settore in grado di redigere in modo corretto ed esaustivo la documentazione. Non dimentichiamoci inoltre che le storie che si celano dietro ad ogni immobile possono essere profondamente diverse, per questo non esistono contratti Preliminari standardizzati, ma ognuno può differire per moltissimi aspetti e aver bisogno di particolari attenzioni e conoscenze specifiche, date da competenza ed esperienza. Ecco quindi che il supporto di un esperto è indispensabile al fine di garantire gli interessi delle parti ed arrivare con serenità a concludere l’affare attraverso il rogito notarile.