LA SECONDA CASA

Riproponiamo un articolo presente sul primo numero di HL Magazine, nel quale la Dott.ssa Silvana Gaffuri ci parla della fiscalità riguardante l’acquisto della seconda casa.

Silvana Gaffuri – Dott.ssa Commercialista e Revisore Contabile

Il nostro sistema fiscale agevola l’acquisto della prima casa, ma se si decide di “mettere a reddito” una seconda casa, acquistandola anche semplicemente per i propri figli, le agevolazioni scompaiono, in quanto questo acquisto viene percepito come “non necessario” a soddisfare un bisogno primario.

Come cambiano le imposte sulla seconda casa?
Cambiano in base al fatto che l’acquisto avvenga da un privato o da un soggetto IVA.

Come cambia l’IVA?
Nel primo caso, acquisto da privato, l’acquisto non sconta l’IVA, mentre nel secondo caso, acquisto da imprenditore, l’imposta sul valore aggiunto viene applicata nella percentuale del 10% (22% se immobile di lusso).
Come cambia l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria e l’imposta catastale:
• la tassazione relativa alle imposte di registro nel primo caso, acquisto da privato, è pari al 9%, mentre le imposte ipotecarie e catastali sono applicate in misura fissa, pari a 50,00 euro ciascuna;
• nel secondo caso, acquisto da imprenditore, l’imposta di registro è applicata in misura fissa, pari a € 200; nella stessa misura vengono applicate le imposte ipotecarie e catastali.
A tali spese deve essere sommato il costo del Notaio che ricade, salvo diverso accordo, sull’acquirente.

Quali sono le spese che gravano sul proprietario per la gestione della seconda casa?
Sulla seconda casa è dovuta l’IMU, che viene calcolata in rapporto alla rendita catastale dell’immobile. La TASI è stata abrogata da poco.
La prima casa è esentata dall’IMU. L’aliquota massima di tale imposta può arrivare al 10,6 per mille, per quei Comuni che vogliono applicare la ex maggiorazione TASI, già approvata negli anni precedenti.
C’è una eccezione al pagamento dell’IMU per la seconda casa che è dovuta in maniera agevolata (abbattimento del 50%) quando la seconda casa viene data in comodato gratuito ad un parente in linea retta (figlio/a-padre/madre).
Può essere applicata una tariffa dei rifiuti superiore alla prima casa.
Si può essere esentati dalla tassa sui rifiuti, laddove si dimostri che non ci siano utenze attivate e che non sia arredata.
Anche le tariffe per le utenze domestiche possono essere soggette a una tariffa più elevata rispetto alla prima casa.

Come cambia il mutuo per l’acquisto di una seconda casa?
Anche per l’acquisto di una seconda casa è possibile ricorrere ad un finanziamento.
Alcune banche possono:
• concedere il finanziamento per un massimo di 30 anni, contro i 35/40 possibili per l’acquisto dell’abitazione principale;
• erogare un finanziamento che copre al massimo il 60% del valore totale dell’immobile;
• concedere il pagamento di rate del mutuo che non possono superare la cifra corrispondente a un terzo dello stipendio mensile del richiedente;
• applicare dei tassi di interesse che rischiano di essere un po’ più alti, essendo più alto lo spread della banca, così come tendenzialmente può essere più cara la polizza assicurativa sul mutuo. Anche i costi della perizia e dell’istruttoria possono essere più onerosi;
• l’importo finanziato subisce una tassazione sostitutiva del 2%, mentre nell’acquisto della prima casa è pari allo 0,25%;
• non è possibile detrarre nessuna percentuale relativa agli interessi pagati, a differenza della prima casa dove la detrazione compete per il 19% degli interessi pagati sul mutuo.