Quante volte ormai, vi abbiamo ripetuto che acquistare casa non è sempre un’operazione facile, ma un passo da eseguire con le necessarie cautele. Lo è ancor di più quando oggetto della compravendita è un immobile in costruzione o ancora da costruire.
In tal caso, infatti, l’operazione è soggetta a una serie di rischi e di conseguenze talvolta imprevedibili che possono concretizzarsi in un futuro fallimento del costruttore o un suo inadempimento contrattuale, e che potrebbero sopraggiungere e ricadere sull’acquirente che magari ha già versato diversi acconti per l’acquisto.
Per tali ragioni, l ’ordinamento ha previsto una serie di tutele a vantaggio degli acquirenti di immobili da costruire di cui si occupa il d.lgs. n. 122/2005. La disciplina è stata però rivista proprio in quest’ultimo anno e con il d.lgs. n. 14/2019, (così detto “Codice della crisi d’impresa”) sono state introdotte rilevanti modifiche e novità.
COME VIENE ATTUATA LA TUTELA
Secondo la norma il costruttore, per tutelare l’acquirente di un suo immobile, è obbligato a consegnare all’acquirente una fideiussione ( ovvero una sorta di garanzia legale stipulata a fronte di un pagamento, una polizza assicurativa che va a coprire gli interessi del creditore nel caso di mancato pagamento da parte del soggetto debitore. ) che garantisca il rimborso, in caso di crisi dell’impresa, di tutte le somme pagate o da pagare prima del trasferimento definitivo della proprietà, ossia in fase di stipula del Preliminare di vendita. La fideiussione è efficace fino a quando, l’assicurazione o la banca che l’hanno rilasciata riceveranno copia autentica dell’atto di trasferimento della proprietà dell’immobile contenente l’attestazione circa il rilascio di una polizza assicurativa denominata Decennale Postuma. Si tratta di una polizza della durata di 10 anni, che garantisce il risarcimento dei danni materiali e diretti all’immobile, derivati dalla rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi.
COSA CAMBIA CON LA NUOVA LEGGE
La nuova normativa ha introdotto un obbligo ben preciso: il contratto Preliminare, potrà essere sottoscritto solo in presenza di un Notaio, al quale è imposto di verificare ed attestare la correttezza della fideiussione (che deve essere conforme ad un modello ministeriale). Senza fideiussione il Notaio è tenuto a non procedere e non stipulerà l’atto.
Oltre la fideiussione il Preliminare dovrà obbligatoriamente contenere le seguenti informazioni:
– la descrizione dell’immobile da costruire, con i suoi confini, e delle pertinenze;
– gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’elencazione dei vincoli previsti;
– le caratteristiche tecniche della costruzione;
– i termini massimi di esecuzione della costruzione;
– l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi in danaro o il valore di ogni
altro eventuale corrispettivo, i termini e le modalità per il suo pagamento, la specificazione dell’importo di eventuali somme a titolo di caparra;
– eventuali ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile;
– gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione;
– l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici, con la specificazione dei relativi dati identificativi.
Attenzione! La maggiore tutela si applicherà a tutti i contratti (preliminari o definitivi) relativi a fabbricati abitativi per i quali il titolo abilitativo (permesso di costruire/SCIA/DIA) sia stato richiesto o presentato al Comune a decorrere dal 16 marzo 2019.