Spesso i rapporti tra conduttore e proprietario possono essere davvero difficili e in molti casi, piccole diatribe possono sfogare in vere e proprie responsabilità giuridicamente rilevanti. Per questa ragione è essenziale regolare l’affitto in tutti i suoi aspetti.
A tal proposito, una clausola del contratto di locazione, che risulta essere fondamentale inserire è quella che disciplina il diritto del proprietario di visitare l’immobile locato. Si tratta, infatti di un’esigenza molto importante da assecondare: il locatore potrebbe ad esempio avere interesse di vendere il proprio immobile ed avere per questo la necessità di farlo visitare ad un potenziale acquirente. Nello stesso tempo, l’inquilino ha tutto il diritto di non essere disturbato senza un valido motivo e di non vedere invasa la propria privacy. Ed allora, nella locazione come si regolano le visite del proprietario?
COME SI REGOLANO LE VISITE DEL PROPRIETARIO IN UN IMMOBILE LOCATO?
Sappiamo un po’ tutti che concedendo in locazione il proprio immobile, ne perdiamo la disponibilità di fatto e non possiamo certo accedervi a proprio piacimento: ormai è detenuto dall’inquilino. Tuttavia, l’esigenza di visitare l’immobile locato potrebbe dipendere dalla nostra volontà di cederlo. Solitamente questo avviene in prossimità della scadenza contrattuale, ma è una circostanza che comunque può verificarsi in ogni momento, essendo un diritto del locatore quello di vendere il proprio immobile. Egli, quindi, vorrebbe recarsi con i potenziali acquirenti presso il proprio appartamento, ma dovrà farlo nel rispetto del contratto firmato, della clausola a questo proposito prevista e, quindi, con la collaborazione e nel rispetto delle esigenze del conduttore. Pertanto, è essenziale prevedere nel contratto di locazione, una clausola specifica che disciplina presupposti e modalità del diritto di visita del proprietario/locatore.
SE L’INQUILINO NON DA IL PERMESSO DI VISTA AL LOCATORE?
Se l’inquilino per qualsiasi motivo, dovesse ostacolare e impedire il diritto di visita, il proprietario può e agire contro il medesimo poiché a tal punto risulterebbe inadempiente. Se vuole, infatti, trasferire il proprio immobile, deve necessariamente accedere allo stesso (nessuno, infatti, comprerà una casa senza averla prima vista e visitata accuratamente, magari anche più volte). In questo caso, quindi, l’azione giudiziaria diventa addirittura necessaria e non è soltanto un’iniziativa di mero principio.
E SE IL CONTRATTO NON PREVEDE ALCUNA CLAUSOLA?
Secondo la Suprema Corte [Cass. sent. n. 5147/1981.], il locatore, nonostante il contratto non preveda nulla in proposito, può far visitare la casa in affitto, con le modalità di cui agli usi localmente vigenti, al fine di potere stipulare altro contratto di locazione, allo scadere di quello in corso, oppure di vendere la casa affittata. Se il conduttore oppone ingiustificati rifiuti all’effettuazione di tali visite compie, anche in questo caso, un inadempimento che può costituire causa di risoluzione del contratto. Insomma, l’inquilino che si oppone a quello che potremmo così chiamare «diritto di visita», può essere sfrattato (sebbene non con la procedura d’urgenza, che è prevista solo in caso di morosità o di scadenza del contratto).
Del resto, a prova di quanto sopra, ricordiamo che il proprietario-locatore conserva il più ampio obbligo di vigilanza sull’immobile affittato in quanto la detenzione del conduttore non lo esime dal dovere di controllare – eventualmente mediante visite periodiche – l’efficienza del fabbricato e provvedere ad eliminare quelle situazioni che ne possano compromettere le strutture.