Vendere casa potrebbe sembrare facile, ma non lo è! Le norme che regolano il mercato immobiliare e la burocrazia che lo circonda possono rendere la vendita di un immobile una vera e propria impresa ed oggi, con leggi sempre più restrittive, per riuscire a vendere un’abitazione non è sufficiente la classica “stretta di mano” , ma bisogna essere preparati ad affrontare ogni fase della vendita in modo consapevole a partire dal primo fondamentale step: la verifica che l’immobile da vendere sia in regola con le normative edilizie e conforme lo stato di fatto con le planimetrie catastali.
Perché è necessaria questa fase di “controllo”?
Perché vendendo un immobile non in regola e non conforme si può incorrere in seri rischi.Uno dei pericoli principali corrisponde a trovarsi in fase di trattativa avanzata e veder sfumare la vendita perché, troppo tardi, si scopre che la casa non ha “le carte in regola”.
Così nel migliore dei casi ci si trova costretti ad avviare delle pratiche edilizie, catastali o urbanistiche all’ultimo minuto ritardando la data del rogito notarile, ma si rischia addirittura di perdere il cliente, che non avendo la garanzia di un acquisto sicuro può decidere di non acquistare più.
Ecco quindi che, se hai deciso di mettere in vendita un immobile ci sono 5 cose indispensabili che è bene controllare ancor prima di promuoverlo.
1. Atto di Provenienza
La prima cosa da preparare e mettere a disposizione del potenziale acquirente è il precedente titolo di acquisto, il cosiddetto atto di provenienza (o la dichiarazione di successione se stiamo trattando un immobile ereditato).
Questo documento è fondamentale poiché contiene la descrizione dettagliata della proprietà, dei suoi annessi, delle parti comuni e di eventuali articolari condizioni concordate al momento della stipula. L’atto di provenienza potrebbe anche consistere in una Donazione, in quel caso è bene esserne al corrente per poter affrontare le difficoltà che un immobile derivante da questo tipo di passaggio può portare nella riuscita della vendita (perché? Leggi l’articolo Donazione Immobiliare: I Rischi Che Non Conosci)
2. Documenti Catastali
I dati catastali e le relative planimetrie di un immobile attestano come è composto, come è valutato ai fini fiscali e chi ne è l’intestatario.
E’ importante che la planimetria Catastale coincida esattamente con lo stato di fatto dell’immobile, poiché la mancata corrispondenza tra la planimetria catastale iniziale e lo stato dei luoghi può compromette la validità della compravendita, (come previsto dal Decreto Legge 78/2010) e in caso di richiesta di mutuo da parte dell’acquirente, la banca può non darne il nulla osta.
Pertanto, se si vuole vendere casa ma nel corso degli anni sono stati fatti degli interventi che hanno modificato ampiezza, altezza o disposizione degli spazi della casa, è obbligatorio effettuare l’aggiornamento catastale chiedendo l’aiuto di un valido professionista.
3. L’Agibilità
L’immobile deve essere in regola non solo al Catasto, ma anche al Comune. Presso gli uffici competenti Comunali è possibile reperire uno dei documenti più importanti per vendere casa: il certificato di Agibilità. Tale certificato prova la sussistenza ed il rispetto delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, degli edifici e degli impianti installati negli stessi edifici, secondo quanto disposto dalla normativa vigente. Per vendere casa ma anche per affittarla o usarla, è obbligatorio il certificato di agibilità rilasciato per l’intero immobile dal Comune, in mancanza di questo documento il rogito non è fattibile!!!
4. APE
Abbiamo già affrontato l’argomento Attestato di Prestazione Energetica in questo sito, (leggi qui l’articolo) ma è bene ribadirlo: a seguito del decreto n.63 del 4 giugno 2013 è ad oggi obbligatorio redigere, per tutti gli immobili da vendere o da affittare, l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). La mancata redazione di questo particolare certificato (che deve essere redatto già in fase di promozione) o certificati imprecisi, se non addirittura falsi, possono portare a dure sanzioni per il proprietario dell’immobile e perfino alla nullità dell’atto.
5. Attenzione ai lavori “extra”
E’ molto probabile, soprattutto nel caso in cui l’immobile abbia una certa età, che nel tempo siano stati fatti piccoli interventi, interni o esterni all’abitazione, che non sono stati segnalati perché ritenuti di poca importanza e ormai dati per scontati: un pergolato, una veranda finestrata che chiude un balcone, una cabina armadio…
Un controllo accurato di queste possibili trasformazioni rispetto allo stato di fatto dell’immobile è indispensabile per scovare la presenza di eventuali difformità: potrebbero presentarsi situazioni che non danno problemi al momento del rogito, ma potrebbero esserci invece dei veri e propri abusi edilizi da sanare e regolarizzare prima di vendere l’immobile.
Come hai visto vendere casa non è così facile, già a partire dalla prima e basilare fase di raccolta e verifica di documentazione possono presentarsi serie problematiche che non sempre sono così semplici da risolvere.
La cosa migliore? Affidarsi ad un’Agente Immobiliare preparato e ricco di esperienza, questo può essere un valido aiuto per velocizzare questa fase e sollevarti da questa mole di lavoro.
E allora che aspetti, HL offre un’Area Tecnica con una figura preposta che ha lo scopo prioritario di raccogliere e verificare la documentazione necessaria alla vendita, ed in grado di coordinare le varie figure protagoniste in questa fase: Comune, Ufficio Catastale, Notaio, Tecnico per la pratica ed eventuale Acquirente.
Contattataci per saperne di più e scoprire tutti i nostri servizi!