I contratti d’affitto sono puntualmente fonte di dubbi. Non sempre diritti e doveri delle parti risultano chiari poiché spesso alcuni aspetti non vengono esplicitamente riportati nel contratto, ma fanno tacitamene riferimento a determinate leggi che regolamentano dettagliatamente il corretto rapporto tra locatore e locatario.
Così, una delle domande che spesso ci viene posta dai nostri clienti è:
“Il proprietario può dare disdetta dal contratto di locazione? Se sì, in quali casi e perché?”
La disdetta del contratto di locazione da parte del locatore è una tematica in realtà molto delicata, regolata dall’art. 3 della Legge 431/98. Questa legge permette al proprietario dell’immobile concesso in locazione di provvedere alla disdetta del contratto ma solo in presenza di condizioni e ragioni ben precise.
QUANDO IL PROPRIETARIO PUÒ DARE DISDETTA AL CONTRATTO DI LOCAZIONE?
Sia ben chiaro! Il locatore non può recedere dal contratto di locazione prima della scadenza dello stesso!
Esso infatti, deve garantire al conduttore la disponibilità dell’immobile locato “ai fini del soddisfacimento delle sue esigenze abitative, lavorative e/o imprenditoriali”.
Il proprietario di casa può quindi inviare la disdetta del contratto di locazione, tramite raccomandata, solo ed esclusivamente a termine del contratto, prevista al quarto o ottavo anno nel caso di un contratto 4+4 oppure al terzo o quinto anno in un contratto 3+2.
C’è però un importante distinzione da fare: in base alla scadenza scelta per richiedere la disdetta, cambiano le motivazioni con cui il locatore può risolvere il contratto di locazione.
Ovvero:
- Al termine naturale del contratto, quindi all’ottavo anno nel caso dei 4+4 o al quinto nel 3+2, il proprietario può dichiarare la sua volontà di non voler rinnovare il contratto senza dover dare alcuna giustificazione.
- Alla prima scadenza invece, ovvero al terzo anno (nei 3+2) o al quarto anno (nei 4+4), il locatore se lo desidera può interrompere il contratto di affitto ma le cose risultano decisamente più complicate! In questo caso infatti, la normativa prevede che il proprietario può sì dare disdetta, con un anticipo di almeno 6 mesi dalla data prevista per la prima scadenza, ma solo se presenti specifiche necessità che devono essere giustificate e dimostrate.
QUALI SONO LE MOTIVAZIONI RICHIESTE?
Il locatore può richiedere la disdetta alla prima scadenza del contratto di locazione, solo se le ragioni che lo spingono a farlo ricadono tra le seguenti:
- il locatore decide di adibire l’immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale per sé o per il coniuge, genitori, i figli o parenti entro il secondo grado;
- il proprietario, che sia una persona giuridica o una società o un ente pubblico o un ente con fini pubblici, sociali, di mutualità, assistenziali, culturali o di culto, vuole destinare il proprio immobile all’esercizio delle attività dirette a queste. In tale caso dovrà essere in grado offrire al conduttore un altro immobile idoneo;
- se certo che il conduttore ha piena disponibilità di un altro alloggio libero ed idoneo. Alloggio che però deve trovarsi nello stesso comune;
- se l’immobile si trova in un edificio gravemente danneggiato che deve essere ricostruito o del quale deve essere assicurata la stabilità e la permanenza dell’inquilino è di ostacolo al compimento di indispensabili lavori.
- se l’immobile si trova in uno stabile del quale è prevista l’integrale ristrutturazione (demolizione o trasformazione per realizzare nuove costruzioni) oppure, se si tratta di immobile all’ultimo piano, e il proprietario vuole eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle è indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell’immobile stesso.
- se il conduttore non occupa continuativamente l’immobile. Senza giustificato motivo;
- quando il proprietario vuole vendere l’immobile a terzi e non ha la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione; in questo caso all’inquilino è comunque riconosciuto il diritto di prelazione.
SANZIONI PREVISTE PER SCORAGGIARE LE AZIONI SCORRETTE
Attenzione! Se il proprietario volesse disdire il contratto di locazione, come abbiamo visto, deve rispettare i tempi, avere dei validi motivi e soprattutto essere in grado di dimostrarli, altrimenti sono guai!
L’art. 31 della legge 392/78 individua, infatti, le sanzioni per il locatore che, dopo aver ottenuto la disponibilità dell’immobile per uno dei motivi previsti, non abbia adibito l’immobile all’uso dichiarato entro 6 mesi dall’uscita del conduttore.
L’articolo prevede che, qualora il locatore abbia riacquistato illegittimamente la disponibilità dell’alloggio, è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone di locazione percepito.